v Ville de Sainte-Adèle Plan d'urbanisme 2021-2036 (PDF)

Section 3.2 Commercial (PDF)

Saint-Adèle possède également différents immeubles commerciaux. C’est 304 immeubles qui sont inscrits au rôle comme immeubles commerciaux. À ceux-ci, s’ajoutent 21 résidences occupées par des usages commerciaux complémentaires.3 4F 4.7% des immeubles sont occupés par une fonction commerciale, ce qui est proportionnellement bien peu. Il est toutefois nécessaire de rappeler qu’une part très importante des immeubles est composée de résidences unifamiliales, ce qui tend à diminuer la représentativité commerciale. En

2 Étude LGP, figure 3, P.12 3 Données du rôle d’évaluation, 28 novembre 2018 3. Contexte d’intervention | 13

faisant le calcul en unités, c’est 537 unités commerciales sur 7876 logements, ce qui augmente le ratio à 6.3%.

Étant donné l’impact économique et fiscal des unités commerciales sur le territoire, il est facile de comprendre que tout gain commercial aura un impact significatif sur les finances de la Ville, particulièrement lorsque les immeubles commerciaux sont développés de manière dense et efficace.

Tableau 3 : Répartition des permis par type de 2014 à 2018 - Bâtiments commerciaux

Type de permis (nature commerciale) Type de permis 2014 2015 2016 2017 2018 Total

Construction 1 1 2 1 1 6 Rénovation 21 19 37 23 19 119 Agrandissement 5 3 1 2 2 13 TOTAL 27 23 40 26 22 1384 5F L’analyse de LGP résume la situation ainsi :

Le développement commercial de Sainte-Adèle semble répondre à la structure commerciale qu’on observe normalement dans les localités de villégiature. L’entrée de la Ville est constituée d’une zone d’achat de biens courants qui nous amène vers une concentration villageoise où l’on retrouve des restaurants et des lieux de divertissement.

La mutation de Sainte-Adèle vers un profil plus résidentiel ou de type « milieu de vie » plutôt que touristique, a donné lieu au développement d’entreprises de services (professionnels, services financiers, soins à la personne, etc.).

Le Tableau 4 : Tableau de la répartition des commerces par secteur et par type, reflète très bien le changement qui s’opère dans le passage de Sainte-Adèle, d’une desserte de villégiature vers une offre de produits et services de proximité à sa population. Le nombre de commerces de détail proprement dit, soit de biens semi-courants (vêtements, chaussures, livres, etc.) et les achats réfléchis (meubles, électroniques, etc.) est largement inférieur en pourcentage par rapport aux autres types de places d’affaires, ce qui est contraire à ce que l’on retrouve habituellement dans un centre-ville typique. Les habitudes d’achats de biens semi-courants ou réfléchis sont pour leur part plutôt dirigées vers Saint-Jérôme, Saint-Sauveur et Sainte-Agathe- des-Monts. 5

Tableau 4 : Tableau de la répartition des commerces par secteur et par type

En résumé, le profil commercial de Sainte-Adèle n’est pas particulièrement en inadéquation avec ce qu’on observe ailleurs. Le commerce se développe selon l’offre et la demande, mais surtout en fonction des opportunités. Sainte-Adèle offre un marché stable, sans trop de pression spéculative, ce qui permet de conserver les commerces existants sans toutefois offrir

à la communauté des commerces de biens semi-courants ou réfléchis. Les commerces offrent des produits de biens courants et des services qui sont moins dépendants d’une clientèle extérieure, ce qui réduit la vulnérabilité de la structure commerciale.6

Sainte-Adèle possède très peu d’immeubles industriels. Outre le site d’extraction de Lafarge et le site de recyclage Sainte-Adèle, aucun autre site de cette catégorie ne peut être dénombré depuis la fermeture du site d’enfouissement adjacent et de l’usine la Rolland.

Quelques sites s’apparentant davantage au commercial lourd existent, mais la complémentarité de solde industriel manque d’usages industriels légers et technologiques pour constituer une diversification économique efficace.

Dans le cadre de ses travaux, Stratégies immobilières LGP effectue en continu une veille du tissu industriel au Québec. Des industries s’avèrent particulièrement dynamiques dans des régions spécifiques. En fonction des opportunités présentant le meilleur potentiel de croissance pour le futur industriel des Laurentides, LGP estime que la stratégie de développement industriel devrait s’articuler autour des trois secteurs suivants :

  •  Agroalimentaire
  •  Valorisation du bois
  •  Transformation de produits métalliques

    • Voici les caractéristiques qui appuient ces recommandations.

  •  Les trois secteurs d’activités proposés ne nécessitent pas de grandes superficies. On les retrouve souvent dans des petits ateliers et n’ont que très peu d’impacts autres qu’économique dans le milieu.
  •  Certaines entreprises de fabrication artisanale peuvent prendre de l’expansion et devenir fabricants en deuxième et troisième transformation. Voici quelques exemples : o Boulangerie avec croissance du volume de production et de distribution ;
  • o Fabrication en petites séries de produits tels que la fabrication de kayak, de skis, etc.
  •  La transformation agroalimentaire est une industrie qui est constamment en croissance. La traçabilité des aliments et la mise en valeur des circuits courts demandent que les lieux de transformation soient à proximité de la culture/élevage et à proximité des lieux de distribution. Les Laurentides offrent beaucoup d’opportunités : o Les produits de l’érable, du miel, les produits forestiers non ligneux, les produits certifiés bio.
  •  La valorisation du bois se décline de plusieurs façons. La fabrication d’éco matériaux ou la fabrication de meubles sont des exemples qui peuvent être se développer en harmonie avec un milieu comme Sainte-Adèle.
  •  La transformation métallique se retrouve dans des activités de fabrication, mais aussi sous forme de services industriels. La MRC des Pays-d’en-Haut est géographiquement située au centre de deux pôles industriels, soit le sud, vers Saint-Jérôme, Mirabel et Lachute et le nord vers Sainte-Agathe, Rivière-Rouge, Mont-Laurier. Des ateliers de soudure, d’assemblage, de fabrication de pièces sur mesure ou de petites séries ont un potentiel de développement. 8F7

    • Le contexte financier actuel dirige les manufacturiers vers la location plutôt que vers l'acquisition de leur espace de fabrication, les banques préférant que leurs clients industriels gardent leur capacité d’emprunt pour financer l’équipement plutôt que l’immobilier. Ces 6 Étude LGP, page 20 7 Étude LGP, page 44 3. Contexte d’intervention | 15 tendances se sont accélérées dernièrement par une tertiarisation de la chaine de valeur vers des fabrications à faible course (deuxième et troisième transformation) et le foisonnement des services aux entreprises (B2B).

    On a donc vu un certain retour des promoteurs vers la construction industrielle dans la plupart des parcs industriels de la province. Dans une municipalité comme Sainte-Adèle, un projet de ce type serait tout à fait possible même sans parc industriel. En effet, la 117 accueille divers usages de fabrication dans plusieurs municipalités des Laurentides et un promoteur pourrait souhaiter construire ce type de projet si la règlementation le permettait. 8

    Sainte-Adèle regorge de ressources, que ce soit au niveau des services personnels (dentistes, cliniques médicales, soins spécialisés, etc.), de services familiaux (écoles, services de garde, maisons pour retraités, CHSLD) ou de services culturels (salles de spectacles, associations et clubs sociaux)

    Le défi sur cet aspect est le maintien et le développement des ressources et services en adéquation avec les besoins présents et futurs de toutes les tranches de la population. Le maintien d’une clinique médicale active et en croissance constitue un défi prioritaire. Le renouvèlement de l’implication bénévole dans les organismes communautaires également et l’adaptation des services aux changements démographiques est également un défi majeur des prochaines années.