C’est dans ce contexte historique que s’est développé Sainte-Adèle : plusieurs pôles articulés autour d’une histoire commune. Un village de compagnie construit autour d’une usine et d’une gare. Un centre-ville développé autour des services et de l’hôtellerie. Des pôles de villégiatures évoluant au rythme des axes de transport, et des sites de villégiatures qui ont été occupés au fil de décennies. Le golf, le ski, les hôtels et les restaurants sont ainsi devenus les signatures de Sainte-Adèle, en faisant la destination la plus prisée des Laurentides. Devenue synonyme de loirs, Sainte-Adèle a vu les investissements se multiplier : cinéma, glissades d’eau, bungee, deux parcs thématiques, un cinéparc, un centre équestre. Cette économie est devenue le moteur de Sainte-Adèle, attirant une riche clientèle de villégiature et faisant vivre l’économie locale.
Cette histoire se transforme au tournant des années 1990, décennie qui a vu se développer d’autres pôles de villégiatures importants dans la région des Laurentides, notamment Tremblant et les factoreries à
1 Grignon Pierre, Sainte-Adèle, entre l’Histoire et la fiction. Site internet de la Ville de Sainte-Adèle
12 | 2. Contexte historique l’extérieur du village de Saint-Sauveur, qui ont coup sur coup modifié drastiquement les habitudes des villégiateurs.
Les années 2000 ont amené une vague de tourisme international avec la station Mont-Tremblant en plus de voir plusieurs changements dans les habitudes des visiteurs. De plus, par l’ajout de services, Sainte- Adèle a renforcé son rôle de capitale régionale.
À partir de 2008, un ralentissement économique a eu pour effet d’achever la transition récréotouristique des Laurentides, en concentrant et renforçant les activités vers les pôles récents, au détriment des pôles historiques comme Sainte-Adèle. C’est ainsi que plusieurs grands hôtels perdirent de leur prestige et que certains, comme l’auberge l’Eau-à-la-Bouche, qui faisait la renommée de Sainte-Adèle, durent fermer leurs portes. Les années 2010 ont également amené une transition de l’économie en raison de la prédominance de l’internet. L’avènement des sites de partages de résidences a entrainé un délaissement de l’hôtellerie traditionnelle, ce qui a accéléré le phénomène de désuétude des établissements existants. À ceci s’ajoute une perte de vitesse relative pour les sports de plein air tels que le golf et le ski, historiquement des signatures de Sainte-Adèle.
Depuis plusieurs années déjà, la Ville de Sainte-Adèle travaille activement à la protection des sentiers récréatifs et des espaces verts dans le but de préserver ce patrimoine collectif de villégiature, notamment pour la pratique du ski de fond et de la raquette, qui demeurent des sports très prisés.
Sainte-Adèle fut construite dès ses débuts sur un modèle de résidences individuelles. Les habitations, commerces et bâtiments mixtes sont venus s’ajouter aux centres et à proximité des grands équipements au rythme de la volonté des propriétaires et des promoteurs. L’habitation unifamiliale a dominé le paysage, des années 50 à aujourd’hui, et ce, dans tous les secteurs. Dans Mont-Rolland et au centre de Sainte- Adèle, une certaine diversité résidentielle s’est développée, duplex et mixité commerciale résidentielle se sont ajoutés, tout comme plusieurs ensembles multifamiliaux.
Alors que s’organisait une certaine densité résidentielle dans les centres, le tissu s’étendait en périphérie, poussée par le prolongement des réseaux d’aqueduc pour aujourd’hui rejoindre plusieurs secteurs excentrés, telle que le lac Millette, le chemin du Paysan, le chemin du Mont-Sauvage, le sud de Mont-
Rolland, le domaine du Lac-Dauville et plusieurs autres. Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson
Saint-Sauveur
Source : BANQ, MONTREAL Montreal : Manufactured
by European Post Card Co.
Octobre 1890-26 août 1906
Source : BANQ, Fonds Famille Papineau
Le territoire de Sainte-Adèle d’aujourd’hui s’est développé sur plus d’un siècle. Pendant cette période, les usages se sont répartis sur le territoire, laissant un passif duquel la planification doit tenir compte.
Sur 6840 immeubles à Sainte-Adèle (en excluant les lots publics et vacants), 6 493 sont des logements, ce qui constitue l’utilisation principale sur le territoire.
Répartition résidentielle Immeuble accessoire à l’usage résidentiel : 128 Résidences unifamiliales d’une seule unité : 5425
En somme, les unités unifamiliales représentent 79.3 % de l’ensemble des immeubles du territoire de Sainte-Adèle, alors que les immeubles multifamiliaux (4+) ne représentent que 1.1 % de l’ensemble des immeubles.
Il est facile de constater que Sainte-Adèle a été développé sur la base d’un modèle résidentiel à faible densité, les résidences unifamiliales d’une seule unité représentant plus de 80% du solde résidentiel (68.9% de toutes les unités) selon les données du rôle d’évaluation au 28 novembre
De plus, les données relatives aux permis de construction délivrés entre 2014 et 2018 laissent croire que cette tendance semble perdurer. En effet, sur un total de 305 permis de construction délivrés, seulement 415 nouvelles unités d'habitation ont été créées. Ceci confirme le poids démesurément important des résidences unifamiliales comme mode d’habitat principal et laisse croire que les types d’habitats proposés ne répondent pas aux besoins d’accès au logement de certaines parties de la population.
Permis de construction (tout type confondu) Construction 2014 2015 2016 2017 2018 Total Nombre émis 61 54 63 70 57 305 Coût du permis 48 771 $ 32 218 $ 36 057 $ 36 717 $ 32 730 $ 186 493 $ Valeur des travaux 22,9 M$ 21,4 M$ 18,4 M$ 19,7 M$ 15,2 M$ 97,8 M$ Nombre de logements créés 92 90 80 84 69 4153F2
Finalement, considérant que la rentabilité des infrastructures est assurée par la densité d’occupation et que la mixité des modes d’habitat assure une meilleure mixité sociale, il y a lieu de croire qu’un gain important pourrait être fait à cet égard.
Saint-Adèle possède également différents immeubles commerciaux. C’est 304 immeubles qui sont inscrits au rôle comme immeubles commerciaux. À ceux-ci, s’ajoutent 21 résidences occupées par des usages commerciaux complémentaires.4F3
4.7% des immeubles sont occupés par une fonction commerciale, ce qui est proportionnellement bien peu. Il est toutefois nécessaire de rappeler qu’une part très importante des immeubles est composée de résidences unifamiliales, ce qui tend à diminuer la représentativité commerciale. En 2
Étude LGP, figure 3, P.12 3 Données du rôle d’évaluation, 28 novembre 2018
14 | 3. Contexte d’intervention faisant le calcul en unités, c’est 537 unités commerciales sur 7876 logements, ce qui augmente le ratio à 6.3%.
Étant donné l’impact économique et fiscal des unités commerciales sur le territoire, il est facile de comprendre que tout gain commercial aura un impact significatif sur les finances de la Ville, particulièrement lorsque les immeubles commerciaux sont développés de manière dense et efficace.
Tableau 3 : Répartition des permis par type de 2014 à 2018 - Bâtiments commerciaux
Type de permis (nature commerciale) Type de permis 2014 2015 2016 2017 2018 Total Construction 1 1 2 1 1 6 Rénovation 21 19 37 23 19 119 Agrandissement 5 3 1 2 2 13 TOTAL 27 23 40 26 22 1385F4
L’analyse de LGP résume la situation ainsi :
Le développement commercial de Sainte-Adèle semble répondre à la structure commerciale qu’on observe normalement dans les localités de villégiature. L’entrée de la Ville est constituée d’une zone d’achat de biens courants qui nous amène vers une concentration villageoise où l’on retrouve des restaurants et des lieux de divertissement.
La mutation de Sainte-Adèle vers un profil plus résidentiel ou de type « milieu de vie » plutôt que touristique, a donné lieu au développement d’entreprises de services (professionnels, services financiers, soins à la personne, etc.).
Le Tableau 4 : Tableau de la répartition des commerces par secteur et par type, reflète très bien le changement qui s’opère dans le passage de Sainte-Adèle, d’une desserte de villégiature vers une offre de produits et services de proximité à sa population. Le nombre de commerces de détail proprement dit, soit de biens semi-courants (vêtements, chaussures, livres, etc.) et les achats réfléchis (meubles, électroniques, etc.) est largement inférieur en pourcentage par rapport aux autres types de places d’affaires, ce qui est contraire à ce que l’on retrouve habituellement dans un centre-ville typique. Les habitudes d’achats de biens semi-courants ou réfléchis sont pour leur part plutôt dirigées vers Saint-Jérôme, Saint-Sauveur et Sainte-Agathe- des-Monts. 6F5
En résumé, le profil commercial de Sainte-Adèle n’est pas particulièrement en inadéquation avec ce qu’on observe ailleurs. Le commerce se développe selon l’offre et la demande, mais surtout en fonction des opportunités. Sainte-Adèle offre un marché stable, sans trop de pression spéculative, ce qui permet de conserver les commerces existants sans toutefois offrir
4 Étude LGP, figure 4, P.12 5 Étude LGP, pages 16-17-19
Sainte-Adèle possède très peu d’immeubles industriels. Outre le site d’extraction de Lafarge et le site de recyclage Sainte-Adèle, aucun autre site de cette catégorie ne peut être dénombré depuis la fermeture du site d’enfouissement adjacent et de l’usine la Rolland.
Quelques sites s’apparentant davantage au commercial lourd existent, mais la complémentarité de solde industriel manque d’usages industriels légers et technologiques pour constituer une diversification économique efficace.
Dans le cadre de ses travaux, Stratégies immobilières LGP effectue en continu une veille du tissu industriel au Québec. Des industries s’avèrent particulièrement dynamiques dans des régions spécifiques. En fonction des opportunités présentant le meilleur potentiel de croissance pour le futur industriel des Laurentides, LGP estime que la stratégie de développement industriel devrait s’articuler autour des trois secteurs suivants :
Voici les caractéristiques qui appuient ces recommandations.
o Fabrication en petites séries de produits tels que la fabrication de kayak, de skis, etc.
o Les produits de l’érable, du miel, les produits forestiers non ligneux, les produits certifiés bio.
Le contexte financier actuel dirige les manufacturiers vers la location plutôt que vers l'acquisition de leur espace de fabrication, les banques préférant que leurs clients industriels gardent leur capacité d’emprunt pour financer l’équipement plutôt que l’immobilier. Ces
16 | 3. Contexte d’intervention tendances se sont accélérées dernièrement par une tertiarisation de la chaine de valeur vers des fabrications à faible course (deuxième et troisième transformation) et le foisonnement des services aux entreprises (B2B).
On a donc vu un certain retour des promoteurs vers la construction industrielle dans la plupart des parcs industriels de la province. Dans une municipalité comme Sainte-Adèle, un projet de ce type serait tout à fait possible même sans parc industriel. En effet, la 117 accueille divers usages de fabrication dans plusieurs municipalités des Laurentides et un promoteur pourrait souhaiter construire ce type de projet si la règlementation le permettait. 9F8
Sainte-Adèle regorge de ressources, que ce soit au niveau des services personnels (dentistes, cliniques médicales, soins spécialisés, etc.), de services familiaux (écoles, services de garde, maisons pour retraités, CHSLD) ou de services culturels (salles de spectacles, associations et clubs sociaux)
Le défi sur cet aspect est le maintien et le développement des ressources et services en adéquation avec les besoins présents et futurs de toutes les tranches de la population. Le maintien d’une clinique médicale active et en croissance constitue un défi prioritaire. Le renouvèlement de l’implication bénévole dans les organismes communautaires également et l’adaptation des services aux changements démographiques est également un défi majeur des prochaines années.
8 Étude LGP, page