Tous les travaux, relatifs aux infrastructures municipales, requis pour l’ouverture d’une voie de circulation ou pour la réalisation des infrastructures dans le cadre d’un projet intégré (résidentiel, commercial, communautaire, industriel ou mixte), tels que le réseau d’aqueduc, les réseaux d’égouts sanitaire et pluvial en incluant toutes les composantes nécessaires à leur fonctionnement. De plus, toutes les infrastructures de chaussées, du réseau de drainage, de l’éclairage, des aménagements routiers, de l’aménagement pour la stabilisation de terrain et de l’aménagement pour la protection environnementale.
L’entente peut porter sur des infrastructures ou des équipements, où qu’ils se trouvent, qui sont destinés à desservir non seulement les immeubles visés par le permis de construction ou de lotissement ou d’un certificat d’autorisation ou d’occupation, mais également tout autre immeuble situé sur le territoire de la Ville.
Le promoteur qui veut obtenir de la Ville l’autorisation de réaliser des travaux d’infrastructures municipales pour l’ouverture d’une voie de circulation ou pour la réalisation des infrastructures dans le cadre d’un projet intégré (résidentiel, commercial, communautaire, industriel ou mixte) doit faire une demande écrite à la Ville en fournissant les documents suivants :
1. Une lettre adressée et transmise à la Ville qui explique le projet ou le formulaire ci-joint à l’annexe A dument rempli;
2. Le nom, adresse, numéro de téléphone et adresse courriel du ou des promoteurs; si le promoteur est différent du propriétaire, il doit fournir une lettre d’entente ou une procuration;
3. Un plan image, réalisé et signé par un arpenteur-géomètre, indiquant le nom des propriétaires actuels de chaque terrain à l’intérieur du périmètre du projet; ce plan doit montrer les voies de circulation et terrains projetés avec rattachement au réseau géodésique; sur ce plan, on doit retrouver les servitudes existantes; ce plan doit aussi indiquer le niveau du terrain le long de la ligne de centre de chacune des voies de circulation projetées et le long de deux lignes parallèles à cette ligne de centre, situées chacune à 15 mètres de cette ligne de centre. Sur ces lignes, l’espacement entre les points de niveau ne doit pas être de plus de 20 mètres;
4. Un plan d’ensemble, si le projet est fractionné en plusieurs phases;
5. Une démonstration que le projet respecte ou s’engage à respecter en tout point les normes édictées aux règlements adoptés par la Ville, notamment, ceux adoptés en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme et la Loi sur la qualité de l’environnement;
6. Tout document technique supplémentaire requis pour l’étude de la demande, ainsi que tout autre élément que la Ville juge pertinent à l’étude de sa demande, notamment une analyse et une attestation de l’ingénieur établissant que les installations actuelles de la Ville sont suffisantes pour répondre aux besoins qui seront engendrés par les réseaux visés par le projet du promoteur.
Le promoteur, par l’entremise de son ingénieur, prépare et transmet également à la Ville :
1. Une prévision budgétaire pour chacune des phases du projet ou pour l’ensemble du projet, dans le cas où celui-ci ne comporte qu’une seule phase;
2. L’ensemble des caractéristiques du projet et des exigences de la Ville pour sa réalisation, incluant toute étude préparatoire.
Sur demande du promoteur et sujet à l’approbation par la Ville un projet peut être fractionné en différentes phases qui seront exécutées successivement.
Chacune des phases, pourra faire l’objet d’une entente individuelle avec la Ville, de même les garanties exigées en fonction du présent règlement, pourront être fournie individuellement pour chacune des phases d’un projet.
La demande transmise par le promoteur doit être évaluée par le Service de l’urbanisme et de l'environnement et la division des Services techniques, lesquels transmettent leurs recommandations au conseil pour l’approbation de toutes les étapes du projet (projet majeur de lotissement, plan image, autorisation des consultants pour l’obtention des certificats, la signature de l’entente et la cession des infrastructures et autres équipements).
Au plus tard 90 jours après avoir reçu une demande complète, la Ville informe le promoteur, par une résolution du conseil municipal, de sa décision de donner suite ou non à cette demande. Dans l’affirmative, la résolution mentionne que la mise en œuvre du projet de développement est assujettie à la conclusion d’une entente.
Le Conseil conserve l’entière discrétion de l’acceptation d’un projet impliquant l’ouverture de nouvelles voies de circulation privées ou publiques en fonction de la règlementation d’urbanisme ou des autres règlementations applicables.
Il conserve également, en tout temps, son pouvoir discrétionnaire de municipaliser ou non une voie de circulation et les équipements ou infrastructures. Il se réserve aussi le droit, avant d’accepter toute cession, de demander des travaux supplémentaires, suivant une recommandation de la division Génie de la ville, afin de corriger des déficiences apparues après l’acceptation finale de l’étape B.
Rien au présent règlement ne doit être interprété comme diminuant ou restreignant la discrétion du conseil d’adopter des règlements ayant pour objet de décréter la réalisation de travaux de nature municipale et de pourvoir au financement de ces travaux au moyen d’emprunts effectués conformément à la loi.
L'ensemble des couts de réalisation du projet sont à la charge du promoteur, incluant notamment la totalité des couts réels reliés à la préparation des plans et devis détaillés, la totalité des couts de construction et, sans limiter la généralité de ce qui précède, les honoraires professionnels et les frais relatifs à l’arpentage, au piquetage, aux relevés topographiques, à la préparation des actes de cession et de servitude ainsi que le plan final.
Les travaux ne peuvent débuter avant la signature de l’entente et de la remise, par le promoteur, des montants prévus et obligés en garantie financière et des frais de gestion à la Ville.
L’entente doit comprendre, obligatoirement, mais non limitativement les informations suivantes :
1. La désignation des parties avec les résolutions d’autorisation de signature pour la Ville et pour toute personne morale;
2. La localisation et la désignation des lots visés par l’entente, soit le ou les lots officiels à la signature de l’entente. Dans l’éventualité où la désignation des lots mentionnée dans l’entente était modifiée après la signature de celle-ci, cette nouvelle désignation devra être acheminée à la Ville pour être ajouté comme faisant partie intégrante de l’entente;
3. Si le projet comprend plusieurs phases, l’entente doit détailler, par l’entremise d’un plan d’ensemble, les différentes phases;
4. Pour tous les projets intégrés, la portion du texte de la déclaration de copropriété, qu’il entend faire signer aux futurs copropriétaires, qui concernent l’entretien des voies de circulation, l’entretien des accès, l’entretien des éléments d’éclairage, le déneigement, la gestion des matières résiduelles ainsi que l’entretien des aires communes;
5. La description détaillée et l’analyse du projet incluant :
a. Les références aux avis, aux analyses et aux caractérisations environnementales;
b. Les références aux certificats requis en vertu des articles 22 et 32 de la Loi sur la qualité de l’environnement;
c. Les références aux offres de services pour la conception des plans et devis et pour la surveillance des travaux;
d. Les modalités d’exécution et de garantie que les travaux d’entretien et de réparation des voies de circulation et infrastructures soient à la charge du promoteur jusqu’à leur cession finale à la Ville;
e. Les modalités attestant du paiement des honoraires et déboursés professionnels et autres frais reliés aux études préparatoires, aux estimations budgétaires et préliminaires, à la préparation des plans et devis, à la surveillance des travaux et aux tests de qualité et autres travaux accessoires;
f. Les modalités attestant de la surveillance et l’acceptation finale des travaux par l’ingénieur, de la préparation et de la transmission des plans « tels que construits géoréférencés » et de tous les certificats de conformités requis;
6. La description et le cout détaillé estimé des travaux qui doivent être exécutés;
7. Si le projet comprend plusieurs phases, l’entente doit comprendre une estimation des couts des différentes phases, malgré que celles-ci puissent faire l’objet d’ententes distinctes;
8. L’échéancier détaillé prévu pour la réalisation de l’ensemble des travaux;
9. La description des couvertures d’assurance exigées pour chaque intervenant au projet, incluant le promoteur, les entrepreneurs, les sous-traitants et les professionnels engagés dans la réalisation du projet. Les couvertures d’assurance sont notamment :
a. Un certificat d’assurance responsabilité pour un montant suffisant et qui couvre tous les risques inhérents à l’exécution des travaux prévus à l’entente; cette police d’assurance doit être souscrite et maintenue en vigueur jusqu’à la cession des infrastructures à la Ville. Le montant minimum requis est de deux millions de dollars (2 000 000 $);
b. Un engagement du promoteur à faire ajouter la Ville en tant qu’assurée additionnelle à sa police d’assurance à l’effet qu’il tient la Ville exempte de tout dommage causé aux personnes ou aux biens lors de l’exécution des travaux, résultant de la faute, de la négligence ou de l’imprudence des employés ou préposés de l’entrepreneur ou des sous-traitants engagés pour la réalisation des travaux prévus et décrits à l’entente;
10. Les modalités de relocalisation des infrastructures publiques ou privées existantes, si elles sont en conflit avec les infrastructures projetées;
11. Les modalités destinées à la protection de l’environnement par la confection de bassins de sédimentations;
12. La cession à titre gratuit des voies de circulation et des infrastructures selon le type de projet prévu, et défini au présent règlement, ainsi que du paiement par le promoteur de tous les honoraires professionnels qui s’y rattachent (entre autres le notaire, l’arpenteur-géomètre, l’ingénieur, le biologiste, etc.);
13. Les coordonnées des parties pour toutes les communications;
14. Les modalités des sanctions et pénalités pour tout défaut du promoteur prévues;
15. La durée de l’entente.
L’entente doit prévoir le bouclage du réseau d’aqueduc au réseau existant.
Toutefois, advenant que le bouclage du réseau d’aqueduc soit impossible, un système de purge automatique doit être implanté. Également, lorsque le projet est desservi par un réseau d’aqueduc non bouclé le promoteur doit s’engager à construire, en premier, le ou les bâtiments qui sont occupés à la fin de réseau afin d’assurer la circulation de l’eau potable dans le réseau prévu.
Dans tous les cas où un projet est fractionné en phases, la première phase du projet doit prévoir le bouclage du réseau d’aqueduc ou l’installation d’un système de purge automatique.
L’entente doit prévoir que le promoteur respectera le fuseau granulométrique, tel que prévu à la version la plus récente de la norme NQ 2560-114, lors de l’entrée en vigueur du présent règlement et par conséquent, assume tous les travaux de remplacement de la fondation granulaire contaminé avant la mise en forme finale pour les travaux de pavage (Étape B). Cette étape doit être exécutée sous la supervision d’un laboratoire mandaté par le promoteur dont le rapport devra être acheminé à la Ville.
Le promoteur s’engage à fournir à la signature de l’entente les documents suivants :
1. La résolution d’autorisation de signature du promoteur, pour une personne morale;
2. Les titres des immeubles visés par l’entente;
3. Les plans relatifs aux infrastructures, émis et présentés par un ingénieur;
4. L’estimation détaillée de l’ensemble des travaux;
5. Une copie des offres de services professionnels (plans et devis, étude environnementale, surveillance, mesure d’atténuations environnementales, contrôles qualitatifs, etc.) transmis par le promoteur;
6. Toutes les garanties financières et des frais de gestion prévus au présent règlement;
7. Les certificats d’assurance, de tous les intervenants au projet;
8. Les études et caractérisations environnementales rédigées par un biologiste et le certificat d’autorisation émis par le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques;
9. Tout autre document pertinent à la compréhension et au respect du projet et ayant été demandé par la Ville avant la signature de l’entente.
L’entente est signée en un minimum de 3 exemplaires, dont 1 exemplaire est remis au promoteur. Les annexes doivent faire partie intégrante de l’entente.
Le maire, et le greffier sont autorisés à signer, pour et au nom de la Ville, toute entente avec les promoteurs après qu’une résolution du conseil les y autorise.
L’entente doit prévoir que la durée des travaux de l’Étape A ne doit pas dépasser un terme de 24 mois entre la signature et l’acceptation finale des travaux.
L’entente doit également prévoir que la durée des travaux de l’Étape B ne doit pas dépasser un terme de 36 mois entre la signature et l’acceptation finale des travaux.
Le promoteur doit prévoir une période complète de gel entre l’acceptation finale des travaux de l’étape A et le pavage.
Dans le cas d’un projet intégré, l’entente doit prévoir que la durée des travaux ne doit pas dépasser un terme de 36 mois entre la signature et l’acceptation finale des travaux;
Nonobstant les alinéas 1 à 4 du présent article, si au cours de la procédure d’octroi des contrats nécessaires à la réalisation des travaux ou si au cours de la réalisation des travaux, il survient des circonstances hors de son contrôle, des difficultés ou des conditions qui peuvent légitimement causer des retards, le promoteur est tenu d’en aviser immédiatement par écrit
la Ville. À ces conditions seulement, la Ville, par résolution du conseil municipal, peut accepter de prolonger les délais fixés par le contrat.
L’entente prévoit que le promoteur est responsable de l’entretien des voies de circulation (incluant non limitativement le déneigement, le déglaçage, l’abat-poussière, le balayage, etc.) et des infrastructures jusqu’à leur cession finale à la Ville.
Dans le cas d’un projet intégré résidentiel, la déclaration de copropriété doit inclure la responsabilité des copropriétaires pour l’entretien des voies de circulation, l’entretien des accès, l’entretien des éléments d’éclairage, le déneigement, la gestion des matières résiduelles ainsi que l’entretien des aires communes.
Dans le cas d’un projet intégré commercial, communautaire, industriel et mixte, le promoteur conserve la propriété de toutes les voies de circulation et infrastructures et doit :
1. Procéder à l’inspection des conduites d’égout au minimum à chaque période 5 ans débutant à l’acceptation finale des travaux et transmettre à la Ville tout rapport témoignant de ces inspections et de leurs résultats.
2. Transmettre à la Ville tous les rapports d’analyse de l’eau potable effectués selon les lois et règlements en vigueur;
3. Informer sans délai la Ville de toutes problématiques pouvant avoir un impact sur la qualité de l’eau potable.
Le promoteur doit, à la signature de l’entente, fournir à la Ville un chèque certifié, une traite bancaire ou un mandat poste à l’ordre de la Ville de Sainte-Adèle couvrant le montant spécifié à l’article 46 du règlement 1222 décrétant des tarifs de certains biens, services et activités pour l’exercice financier en cours lors de la signature.
Le montant est exigé pour l’analyse et le suivi de l’entente et n’est pas remboursable.
Le promoteur doit, à la signature de l’entente, fournir à la Ville une garantie d’exécution de chacune de ses obligations et la maintenir valide pour toute la durée de l’entente.
La garantie d’exécution devra prendre une des formes suivantes :
1. Un cautionnement d’exécution émis par une compagnie légalement habilitée à se porter garante;
2. Une lettre de garantie bancaire irrévocable et inconditionnelle émise par une institution financière dument autorisée à se faire dans les limites de la province de Québec, payable à l’ordre de la Ville de Sainte-Adèle et encaissable suite à la signification d’un avis à l’institution financière de l’existence d’un défaut du promoteur;
3. Un chèque certifié établi à l’ordre de la Ville de Sainte-Adèle;
4. Toute autre forme jugée équivalente par la Ville.
La garantie d’exécution correspond à un montant de 100 % du cout estimé du total (taxes comprises) des travaux assumés par le promoteur.
Nonobstant ce qui précède dans le cas où la garantie est fournie par lettre de garantie bancaire irrévocable ou par chèque certifié, le montant de la garantie correspond à un montant de 25 % du cout estimé du total (taxes comprises) des travaux assumés par le promoteur.
Dans le cas où un promoteur prévoit un projet en plusieurs phases, toutes les garanties financières doivent être prévues dans un plan d’ensemble et gérées selon chacune des phases.
Pour les projets conventionnels, lors de l’acceptation finale des travaux de l’étape A, la Ville accepte la libération de 50 % de la garantie d’exécution. Pour se prévaloir de cette libération, le promoteur doit fournir un cautionnement d’exécution conforme au présent règlement, correspondant à 50 % du cout estimé du total (taxes comprises) des travaux assumés par le promoteur. Lors de l’acceptation finale des travaux de l’étape B, la Ville accepte la libération du 50 % restant de la garantie d’exécution.
Pour les projets intégrés, la libération de la garantie d’exécution se fera lors de l’acceptation finale des travaux.
Dans le cadre d’un projet conventionnel ou d’un projet intégré résidentiel, lors de la signature de l’entente, le promoteur doit déposer, à la Ville, une lettre de garantie bancaire inconditionnelle et irrévocable, d’un montant fixe de 25 000 $, garantissant la qualité des travaux et tout défaut d’entretien des voies de circulations, infrastructures et autres équipements avant la cession de ceux-ci à la Ville. Cette lettre de garantie bancaire pourra être remplacée par la remise d’un chèque visé, d’un mandat ou d’une traite bancaire.
Dans la mesure où la Ville procède elle-même, en vertu de l’entente, à la réalisation de certains travaux visés par le projet ou prend en charge l’exécution de tels travaux, le promoteur doit, à la signature de l’entente, fournir à la Ville, une garantie de paiement équivalente à 100 % du cout des travaux à être réalisés en tout ou en partie par la Ville.
La Ville peut acquérir les voies de circulation ou les infrastructures seulement lorsqu’un minimum de 25 % des lots visés par le projet contient des immeubles construits ou en construction.
Le promoteur s’engage à céder à la Ville les voies de circulation et infrastructures selon le type de projet :
1. Pour les projets conventionnels, le promoteur cède à la Ville, à titre gratuit, toutes les voies de circulation, les passages pour piétons et les trottoirs, les parcs ainsi que toutes les infrastructures souterraines, telles les conduites d’aqueduc, les conduites d’égouts sanitaire et pluvial. Le promoteur doit aussi consentir, à titre gratuit, à la Ville toutes les servitudes requises pour l’entretien des infrastructures.
2. Pour les projets intégrés résidentiels : le promoteur cède à la Ville, à titre gratuit, toutes les infrastructures souterraines, telles les conduites d’aqueduc, les conduites d’égouts sanitaires à l’exception des conduites d’égouts pluviaux et des stations de pompage. Le promoteur doit aussi consentir, à titre gratuit, à la Ville toutes les servitudes requises pour l’entretien des infrastructures;
3. Pour un projet intégré commercial, communautaire, industriel et mixte : le promoteur conserve la propriété des voies de circulation et de toutes les infrastructures du projet. Toutefois, il s’engage à transmettre à la Ville tous les documents l’entretien des infrastructures prévu au troisième alinéa de l’article 30.
Tous les couts inhérents préparation, signature et publication des actes nécessaires à la cession et/ou des actes de servitudes sont à la charge du promoteur.
Si une période de 5 ans s’écoule entre l’acceptation finale des travaux (Étape A ou Étape B) et la cession des voies de circulation ou infrastructures, le promoteur doit mandater tous les professionnels requis afin de faire produire un rapport de conformité de l’ensemble des voies de circulation et infrastructures selon les exigences de la division Génie, au moment de la cession.
Le promoteur s’engage, lors de la cession de l’ensemble des voies de circulation ou des infrastructures à la Ville, à ce que les terrains visés soient libres de toute taxe municipale ou scolaire et quittes de tout privilège, hypothèque et autre charge pouvant les grever.
Le promoteur doit, avant de céder les voies de circulation et infrastructures à la Ville, remettre à la division Génie une déclaration statutaire confirmant le paiement des fournisseurs de matériaux, de la main-d'œuvre, de tout sous-traitant et de la CSST.
Tant que la voie de circulation reste privée, le promoteur s’engage à faire inscrire, par le notaire, aux actes de vente des terrains concernés une clause voulant que la voie de circulation soit privée et, par conséquent entretenue par le promoteur.
Le Promoteur sera considéré en défaut aux termes de l'entente et encourra les sanctions prévues au présent article en plus de celles prévues par les lois en vigueur dans les cas suivants :
1. Si le Promoteur ne débute pas l'exécution des travaux municipaux dans le délai mentionné ou omet de les poursuivre avec diligence;
2. Si le Promoteur, en temps utile, omet, néglige ou refuse d'obtenir le renouvèlement de toute garantie financière exigée en vertu du présent règlement ou de l’entente;
3. Si le Promoteur fait une cession de ses biens, est mis en faillite ou en liquidation, devient insolvable, tire avantage de toute loi se rapportant à l'insolvabilité ou à la faillite ou tente de le faire ou si un séquestre ou syndic est nommé à ses biens ou à toute partie de ceux-ci;
4. Si le Promoteur est en défaut de remplir l'un ou l'autre des engagements ou conditions de l'entente ou des plans et devis qui l'accompagnent.
Advenant tout défaut du Promoteur à l'une ou quelconque des obligations de l'entente, la Ville peut cumulativement ou alternativement :
1. Confisquer la garantie et s'adresser immédiatement et sans autre formalité, à la caution ou à l’institution financière ayant émis la lettre de garantie bancaire irrévocable, et requérir qu'elle verse immédiatement à la Ville la somme nécessaire pour réaliser ou exécuter les travaux selon le contrat accordé par le titulaire ou selon les soumissions obtenues par la Ville si le contrat n'est pas accordé par le requérant;
2. Retenir l'émission de tout permis de construction pour un lot desservi ou à desservir par les travaux municipaux visés par l’entente;
3. Imposer une taxe spéciale sur les lots visés par l'entente afin de couvrir les dépenses engagées par la Ville pour parachever les travaux;
4. Exécuter ou faire exécuter les travaux si elle le juge approprié. Elle n'est aucunement responsable envers le promoteur ou ses ayants droit de son choix de ne pas terminer les travaux, de la conclusion d'une entente avec un autre promoteur ou de les terminer ou les faire terminer autrement qu'en fonction des plans et devis soumis.
Dans l’éventualité d’un litige entre le promoteur et l’entrepreneur, ses fournisseurs, mains-d'œuvre et sous-traitants, le promoteur doit prévoir qu’il tient la Ville indemne de toutes réclamations ou hypothèques qui peuvent en résulter et s’engage explicitement à payer tous les frais de radiations des hypothèques légales, et les frais et honoraires judiciaires pouvant incomber à la Ville en raison de tel litige.
ENTRÉE EN VIGUEUR
Le présent règlement entre en vigueur conformément à la loi.
Signé à Sainte-Adèle, ce 14e jour du mois d’octobre de l’an 2021.
(s) Nadine Brière (s) Audrey Senécal
Nadine Brière Me Audrey Senécal
Mairesse Greffière et directrice des services juridiques
CERTIFICAT D’APPROBATION
RÈGLEMENT 1314-2021-TM sur les ententes relatives à des travaux municipaux
En vertu de l’article 357 de la Loi sur les cités et villes :
« Règlement 1314-2021-TM sur les ententes relatives à des travaux municipaux »
Nadine Brière Me Audrey Senécal
Mairesse Greffière et directrice des services juridiques