Un usage dérogatoire est un usage d'un terrain, d’une partie de terrain, d’une construction ou d’une partie de construction qui n’est pas conforme à une disposition du règlement.
Un usage dérogatoire est protégé par droits acquis si, au moment où l’exercice de cet usage a débuté, il était conforme aux dispositions de la réglementation d’urbanisme relatives au zonage.
Il est permis d’effectuer les travaux de réparation et d’entretien courants nécessaires pour préserver les conditions d’exercice d’un usage dérogatoire protégé par droits acquis.
Les droits acquis à un usage dérogatoire protégé par droits acquis sont éteints si cet usage a été abandonné, a cessé ou a été interrompu pendant une période de 12 mois consécutifs ou si l'équipement ou les installations nécessaires à l'exercice de cet usage ont été enlevés sans être remplacés ou remis en place pendant une période de 12 mois consécutifs.
La perte de droits acquis d'un usage principal fait perdre automatiquement le droit acquis d'un usage complémentaire même si celui-ci n'a pas été abandonné, cessé ou interrompu.
Malgré le premier alinéa, les droits acquis d’un usage dérogatoire sont éteints dès que cet usage est remplacé par un usage dérogatoire de remplacement ou un usage conforme au règlement de zonage en vigueur.
Un usage dérogatoire protégé par droits acquis ne peut être remplacé par un autre usage dérogatoire.
Par remplacement d’un usage dérogatoire, on entend le changement de l’usage dérogatoire par un autre usage, qu’il s’agisse du même groupe d’usages, de la même classe d’usages ou de la même sous-classe d’usages, ou non.
Un usage dérogatoire protégé par droits acquis ne peut être modifié. Par modification d’un usage dérogatoire, on entend un changement dans la nature de l’usage ou sa finalité.
Un usage dérogatoire protégé par droits acquis peut être étendu à la condition que l’extension soit conforme à toutes les dispositions du règlement de zonage en vigueur, autres que celles identifiant les usages autorisés.
La superficie de l’extension de l’usage dérogatoire protégé par droits acquis est limitée à 50 % de la superficie totale occupée par cet usage à l’intérieur d’une construction, à la date à laquelle les droits acquis ont pris naissance.
Plusieurs extensions de l’usage dérogatoire protégé par droits peuvent être effectuées à la condition que les superficies cumulées de ces extensions ne dépassent pas la superficie totale prescrite à l’alinéa précédent. Les superficies cumulées doivent être calculées à partir de la date à laquelle les droits acquis ont pris naissance en vertu du présent règlement ou d’un règlement antérieur.
L’extension de l’usage dérogatoire protégé par droits acquis peut s’effectuer uniquement par l’agrandissement de la construction existante ou par l’agrandissement de l’occupation à l’intérieur de la construction existante. Dans tous les cas, l’extension doit être réalisée dans un local adjacent au local où est exercé l’usage dérogatoire protégé par droits acquis.
L’extension de l’usage dérogatoire protégé par droits acquis doit avoir lieu sur le même terrain où les droits acquis ont pris naissance, sans excéder les limites de ce terrain telles qu’elles existaient à la date à laquelle les droits acquis ont pris naissance.
Tout usage dérogatoire situé à l’extérieur, sur un terrain ou sur une partie d’un terrain, ne peut en aucun cas faire l’objet d’une extension, notamment par la création ou l’agrandissement d’une aire d’entreposage ou la construction ou l’agrandissement d’un bâtiment ou d’une construction accessoire.
2023-10-13 (R1314-2021-Z-10, a. 16)
Déplacement d’un usage dérogatoire protégé par droits acquis à l’intérieur d’un même bâtiment
Un usage dérogatoire protégé par droits acquis situé dans une partie de bâtiment peut être déplacé dans le même bâtiment à la condition que :
Si la superficie occupée par cet usage est augmentée, cette extension soit conforme aux dispositions sur l’extension des usages dérogatoires de la présente section ;
L’usage, s’il n’appartient pas au groupe « Habitation (H) », ne soit pas localisé au même étage qu’un usage appartenant au groupe « Habitation (H) », à moins d’être spécifiquement autorisé.
Toute réintégration d'un usage dérogatoire protégé par droits acquis exercé à l'intérieur d'un bâtiment conforme ou non ayant été détruit ou endommagé à la suite d’un sinistre ou de toute autre cause, y compris la démolition volontaire autorisée en vertu d'un permis ou certificat, à l'entrée en vigueur du présent règlement, est autorisée pourvu que :
L’usage est exercé à nouveau dans un délai de 18 mois de l'événement à défaut de quoi les droits acquis à cet usage sont perdus ;
Le bâtiment puisse être reconstruit conformément aux dispositions du présent règlement et que l’usage dérogatoire respecte les dispositions du présent chapitre.
Les dispositions prescrites à la fiche de type de milieu s’appliquent à une modification ou à un agrandissement d’une construction conforme abritant un usage dérogatoire protégé par droit acquis.
Une construction dérogatoire est une construction entièrement ou partiellement non conforme à une disposition du règlement. Une enseigne dérogatoire n’est pas considérée comme une construction dérogatoire au sens de la présente section.
L’usage dérogatoire d’une construction n’a pas pour effet de rendre la construction dérogatoire. De même, le fait que la construction ne soit pas conforme à une disposition du règlement de construction en vigueur n’a pas pour effet de rendre cette construction dérogatoire au sens de la présente section.
Une construction dérogatoire est protégée par droits acquis si, au moment où les travaux de construction ont débuté, elle était conforme aux dispositions de la réglementation d’urbanisme relatives au zonage.
Les constructions principales dont l’usage principal fait partie du groupe « Habitations (H) » ou « Communautaire et utilité publique (P) » et existantes avant l’entrée en vigueur du présent règlement possèdent des droits acquis relativement à l’absence de mesures de mitigation.
2024-05-16 (R1314-2021-Z-12, a. 7)
Il est permis d’effectuer les travaux de réparation et d’entretien courants nécessaires pour maintenir en bon état une construction dérogatoire protégée par droits acquis.
Sous réserve des conditions ci-dessous, il est autorisé de déplacer sur le même terrain une construction dont l’implantation est dérogatoire et protégée par droits acquis sans que la nouvelle implantation soit conforme aux dispositions du règlement : La nouvelle implantation doit se traduire par une réduction de la dérogation existante à l’égard de l’implantation ;
Aucune nouvelle dérogation ne doit résulter de la nouvelle implantation ;
Les modalités de l’article 807 sont respectées.
2023-10-13 (R1314-2021-Z-10, a. 17)
Une construction dont l’implantation est dérogatoire et protégée par droits acquis peut être agrandie pourvu que les conditions suivantes soient respectées :
L’agrandissement en hauteur ou en superficie d’implantation au sol doit être effectué entièrement à l’extérieur de la rive d’un lac, d’un cours d’eau ou d’un milieu humide; L’agrandissement en hauteur d’une construction dérogatoire est permis, sans égard aux marges minimales ou maximales prescrites au présent règlement, dans la mesure où l’agrandissement est entièrement situé sur le périmètre des fondations existantes de la construction ou à l’intérieur du périmètre des fondations existantes de la construction. Le présent paragraphe ne s’applique pas lorsque le périmètre des fondations du bâtiment dérogatoire empiète dans une emprise de rue ou dans une servitude de services publics;
Il est permis de prolonger un mur de bâtiment qui empiète dans une marge minimale prescrite à la fiche de type de milieu sur au moins 50 % de sa longueur à la condition que l’empiétement du prolongement soit égal ou inférieur à l’empiétement du mur existant et que le prolongement n’empiète dans aucune autre marge minimale ou maximale prescrite au présent règlement;
La superficie d’implantation au sol de l’agrandissement qui empiète dans une marge minimale prescrite à la fiche de type de milieux de ne doit pas excéder 50% de la superficie d’implantation au sol du bâtiment existant à la date d’entrée en vigueur du présent règlement ;
L’agrandissement d’une construction dérogatoire aux normes des tableaux « Implantation d’un bâtiment » et « Architecture d’un bâtiment » des fiches de type de milieux (chapitre 7) est autorisé si l’agrandissement n’aggrave pas la dérogation existante et ne crée aucune nouvelle dérogation;
Nonobstant le paragraphe précédent, et à moins que la fiche de type de milieux ne prévoie une mesure spécifique à cet effet, l’agrandissement en superficie d’un bâtiment dérogatoire à la norme minimale pour le nombre d’étage est limitée à 50% de la superficie d’implantation au sol du bâtiment existant à la date d’entrée en vigueur du présent règlement, à moins que la section ajoutée, prise individuellement, respecte les normes applicables en matière d’étage et de hauteur en mètres.
2023-10-13 (R1314-2021-Z-10, a. 18)
802.1 Agrandissement d’un stationnement dérogatoire
Tout agrandissement d’un stationnement existant, protégé par droits acquis, à l’exception de travaux visés par le dernier alinéa de cet article, est autorisé aux conditions suivantes :
1. L’agrandissement ne doit pas avoir pour effet d’aggraver l’empiètement dans une marge ou dans une cour ;
2. Les cases, incluant celles existantes, se doivent de respecter les dimensions minimales applicables ;
3 Tout nouvel accès à l’aire de stationnement doit être conforme aux exigences de la section 6 du chapitre 4 ;
4 Les articles 251 à 255 (mobilité active) sont respectés en considérant l’ensemble du stationnement.
Dans un scénario d’agrandissement d’une aire de stationnement faisant passer le nombre de cases à plus de 4, ou pour un agrandissement doublant le nombre de cases existantes au moment de la création des droits acquis, l’ensemble des règles en vigueur s’appliquent et l’aire de stationnement est considérée comme ne bénéficiant pas de droits acquis, sauf en ce qui a trait aux marges de recul, à l’occupation des cours et à l’aménagement des accès véhiculaires existants.
2023-10-13 (R1314-2021-Z-10, a. 19)
En plus des dispositions de l’article précédent sur l’agrandissement d’une construction dérogatoire, les normes prescrites à la fiche de type de milieu s’appliquent à un remplacement, un déplacement, une modification ou à un agrandissement d’une construction dérogatoire protégée par droits acquis abritant un usage dérogatoire protégé par droit acquis.
Une construction dérogatoire protégée par droits acquis devenue dangereuse, démolie ou détruite partiellement ou totalement, en une seule fois ou de façons successives, à la suite d'un incendie, d’un sinistre résultant d’un cas fortuit ou de quelque autre cause, et ayant perdu plus de la moitié (50%) de sa valeur physique, perd ses droits acquis en regard au présent règlement ou au Règlement de construction. Dans un tel cas, la reconstruction de la construction dérogatoire doit être exécutée en conformité avec le présent règlement et le Règlement de construction en vigueur au moment de la reconstruction.
Pour le présent article, on entend par « quelque autre cause » toute cause naturelle ou anthropique, incluant une démolition ou une destruction volontaire du bâtiment.
Sous réserve des dispositions relatives aux zones inondables et aux rives, toute construction dérogatoire et protégée par droits acquis détruite ou endommagée à la suite d'un incendie, d’un sinistre résultant d’un cas fortuit ou de quelque autre cause, et ayant perdu moins de la moitié (50%) de sa valeur physique, peut être réparée pourvu que les travaux n’aggravent pas le caractère dérogatoire de la construction.
Pour le présent article, on entend par « quelque autre cause » toute cause naturelle ou anthropique, incluant une démolition ou une destruction volontaire du bâtiment
Lorsqu’une construction dérogatoire protégée par droits acquis est détruite, endommagée ou est devenue dangereuse à la suite d’un incendie, d’un sinistre résultant d’un cas fortuit ou de quelque autre cause, et a perdu plus de la moitié (50 %) de sa valeur physique, la reconstruction de cette construction doit être effectuée en conformité avec le présent règlement et le Règlement de construction en vigueur.
Pour le présent article, on entend par « quelque autre cause » toute cause naturelle ou anthropique, incluant une démolition ou une destruction volontaire du bâtiment.
Malgré le 1er alinéa, lorsqu’un bâtiment principal est dérogatoire par son implantation et protégé par droits acquis et qu’il est détruit, endommagé ou devenu dangereux par suite d’un incendie ou d’un sinistre résultant d’un cas fortuit et qu’il a perdu plus de la moitié (50 %) de sa valeur physique, il peut être reconstruit sur le même périmètre des fondations du bâtiment, avant destruction, pourvu que les conditions suivantes soient respectées :
Le bâtiment dérogatoire est entièrement situé à l’extérieur de la rive d’un lac, d’un cours d’eau ou d’un milieu humide ou d’une zone de grand courant d'une plaine inondable ;
L’usage principal dans le bâtiment principal dérogatoire était conforme ou, si dérogatoire, est protégé par droits acquis le jour précédant l’incendie ou le sinistre ;
La reconstruction n’a pas pour effet d’aggraver le caractère dérogatoire au niveau de l’implantation ;
Les dimensions et la superficie d’implantation au sol du bâtiment principal à reconstruire doivent être les mêmes qu’avant l’incendie ou le sinistre. Toute modification aux caractéristiques du bâtiment ou son implantation doivent avoir pour effet de réduire la dérogation sans toutefois contredire les normes applicables en matière de gestion des usages dérogatoires, auquel cas aucune modification n’est possible. À l’exception des projets intégrés d’habitation, il ne doit y avoir qu’un seul bâtiment principal sur le terrain après la reconstruction ;
À l’exception des projets intégrés d’habitation, il ne doit y avoir un seul bâtiment principal sur le terrain après la reconstruction ;
Le requérant doit fournir un plan de localisation, préparé par un arpenteur-géomètre, de la fondation du bâtiment détruit pour faire reconnaître son implantation ;
Les travaux de reconstruction doivent être conformes au Règlement de construction en vigueur au moment de sa reconstruction et être terminés dans les 30 mois ;
Les travaux de reconstruction doivent débuter à l’intérieur d’une période de 18 mois à compter de la date de l’incendie ou du sinistre.
2023-10-13 (R1314-2021-Z-10, a. 20)
Remplacement de la fondation existante par une fondation continue d’un bâtiment principal situé dans la rive et protégé par droits acquis
Toute fondation existante d’un bâtiment principal, dont l’implantation dérogatoire est protégée par droits acquis et qui est située dans la rive d’un lac, d’un cours d’eau ou d’un milieu humide peut être remplacée par une nouvelle fondation continue pourvu que toutes les conditions suivantes soient respectées :
La nouvelle fondation doit être faite de matériaux autorisés en vertu des dispositions prévalant à cet effet au Règlement de construction en vigueur ;
Le remplacement n’a pas pour effet d’augmenter la superficie du plancher ni la superficie au sol du bâtiment principal ;
Le remplacement doit être effectué en fonction de la réinsertion du bâtiment à l’extérieur de la rive. Toutefois, les fondations peuvent être implantées en fonction de diminuer l’empiètement dans la rive du bâtiment principal ou en fonction de l’implantation actuelle du bâtiment principal sans pour autant que ne soit aggravé le caractère dérogatoire de l’implantation du bâtiment dans la rive ou par rapport à une marge prescrite ;
Les travaux n’engendrent aucun ajout additionnel d’étage au bâtiment principal ;
Le terrain sur lequel est implanté le bâtiment principal est conforme au Règlement de lotissement en vigueur ou, s’il est dérogatoire, est protégé par droits acquis ;
Le projet respecte le règlement découlant de la Loi sur la qualité de l’environnement applicable en la matière.
2023-10-13 (R1314-2021-Z-10, a. 21)
Les escaliers ouverts ou fermés, les perrons, les balcons, les galeries, les porches, les avant-toits, les auvents et les marquises dérogatoires quant à l’implantation et protégés par droits acquis ne peuvent être transformés en pièce habitable ou devenir une extension de l’usage principal s’ils empiètent dans les marges minimales requises au présent règlement ou dans la rive.
Toute construction accessoire située sur un terrain où le bâtiment principal a été détruit en raison d’un sinistre est exceptionnellement autorisée sans qu'il n’y ait de bâtiment principal, pour une période maximale de 18 mois suivant la destruction du bâtiment principal par ledit sinistre.
À l’issue de ce délai, la construction devra être détruite ou relocalisée sur un emplacement permettant d’en assurer la conformité.
Malgré les normes édictées au chapitre 6, des droits acquis aux usages et constructions dérogatoires légalement érigées sur la rive sont reconnus, en respectant les règles minimales apparaissant dans les paragraphes suivants :
Agrandissement d'une construction dérogatoire sur la rive
L'agrandissement d'une construction existante et dérogatoire aux normes de la présente section peut être effectué à la seule condition que l’agrandissement soit réalisé entièrement à l’extérieur de la rive et du littoral.
Reconstruction ;
La reconstruction des bâtiments sur la rive est autorisée uniquement lorsque la démonstration sera faite que celle-ci n’est pas possible ailleurs sur le terrain concerné et à la condition de ne pas augmenter la dérogation par rapport à l'implantation initiale.
Mur de soutènement
Un mur de soutènement déjà érigé en bordure d'un lac, d'un cours d'eau ou d’un milieu humide et bénéficiant de droit acquis peut également être réparé ou restauré, à la condition qu’il n’ait pas subi une détérioration à plus de 50% de son état initial. Si tel est le cas, une évaluation doit être faite afin de donner préséance à tout moyen qui peut stabiliser la rive tout en priorisant l’implantation de végétaux indigènes et riverains.
Un muret ne peut être rehaussé, sauf si un tel rehaussement est réalisé dans le but de stabiliser la rive et qu'il s'avère le seul moyen utile pour freiner l'érosion du sol.
Le remplacement des matériaux qui constituent le muret enlève automatiquement le droit acquis. Si tel est le cas, une évaluation doit être faite afin de donner préséance à tout moyen qui peut stabiliser la rive tout en priorisant l’implantation de végétaux indigènes et riverains.
Toute construction dont les matériaux ou autres éléments de construction sont dérogatoires et protégés par droits acquis peut être réparée, rénovée, modifiée ou entretenue pourvu que la réparation, la rénovation, la modification ou l’entretien respecte toutes les dispositions du présent règlement ou de tout autre règlement applicable en l’espèce.
Malgré ce qui précède, dans le cas où les travaux de réparation, de rénovation, de modification ou d’entretien s’effectuent sur plus de 50% de la surface de l’ensemble des façades de la construction, l’ensemble des façades de ladite construction doit respecter les dispositions du présent règlement ou de tout autre règlement applicable en l’espèce.
Toute construction, dont les matériaux ou autres éléments de construction sont dérogatoires et protégés par droits acquis, ayant été détruite ou endommagée à la suite d'un incendie ou d’un sinistre doit être reconstruite conformément aux dispositions applicables aux matériaux de revêtement extérieurs et autres éléments de construction du présent règlement ou de tout autre règlement applicable en l’espèce.
Le changement, autorisé en vertu du présent règlement, d’un usage à un autre usage à l’intérieur d’une construction dont les matériaux ou autres éléments de construction sont dérogatoires et protégés par droits acquis peut se faire en conservant
les matériaux de revêtement extérieur d’origine, dans la mesure où toute disposition en matière de prévention des incendies applicable en l’espèce soit respectée.
Une enseigne est dérogatoire lorsqu’elle correspond à l’une ou l’autre des enseignes suivantes :
Une enseigne qui n’est pas conforme à une disposition du règlement ;
Une enseigne qui réfère à un usage qui a cessé, a été abandonnée ou a été interrompu durant une période de 12 mois consécutifs.
Une enseigne dérogatoire est protégée par droits acquis si, au moment de son installation, elle était conforme aux dispositions de la réglementation d’urbanisme relatives aux enseignes.
Il est permis d’effectuer les travaux de réparation et d’entretien courants nécessaires pour maintenir en bon état une enseigne dérogatoire protégée par droits acquis, si ces travaux n’ont pas pour effet de modifier l’enseigne, son message, son apparence ou ses composantes.
2023-10-13 (R1314-2021-Z-10, a. 22)
Toute modification d’une enseigne dérogatoire protégée par droits acquis doit être conforme aux dispositions du règlement. La restauration d’une enseigne à son état existant est autorisés si aucun élément dérogatoire n’est modifié.
Malgré le deuxième alinéa, toute enseigne prohibée sur l’ensemble du territoire en vertu de l’article 278 Erreur ! Source d u renvoi introuvable.du présent règlement ne peut faire l'objet d’un remplacement du message et doit seulement, par
conséquent, être modifiée de façon à la rendre conforme au présent règlement.
2023-10-13 (R1314-2021-Z-10, a. 23)
Les droits acquis d’une enseigne dérogatoire sont éteints dans les cas suivants :
Dès que l’enseigne est enlevée, démolie, détruite ou modifiée, y compris lorsque la destruction résulte d’une cause fortuite. Si la démolition ou la destruction est partielle, ou si seulement une partie de l’enseigne est enlevée, les droits acquis ne sont éteints que pour la partie démolie, détruite ou enlevée ;
Si l’enseigne réfère à un usage qui a cessé ou été abandonné pour une période de 12 mois consécutifs.
2023-10-13 (R1314-2021-Z-10, a. 24)
Une enseigne dérogatoire protégée par droits acquis ne peut être remplacée que par une enseigne conforme aux dispositions du règlement.
Les dispositions de la présente section relative aux droits acquis s’appliquent aux projets intégrés dont le plan-image a été approuvé avant l’entrée en vigueur du présent règlement.
Un projet intégré dont le plan image a été approuvé avant l’entrée en vigueur du présent règlement mais dont les travaux n’ont pas débuté peut être réalisé conformément au plan-image approuvé sous réserve des dispositions du présent article.
Le promoteur d’un projet dont le plan image a été approuvé avant l’entrée en vigueur du présent règlement doit déposer
une demande de permis de lotissement complète et conforme au plan-image approuvé et visant l’ensemble des lots
(cadastre horizontal) dans un délai de 12 mois suivant la date à laquelle a été adoptée la résolution du Conseil acceptant le projet.
Lorsque le projet comprend plus d’une phase, la demande de permis de lotissement complète et conforme visée par le précédent alinéa visant toutes les phases subséquentes à la première doit être déposée à l’intérieur d’un délai de 12 mois suivant l’entrée en vigueur du présent règlement.
Une fois le permis de lotissement obtenu, l’opération cadastrale visant l’ensemble des lots (cadastre horizontal) prévus au projet doit être enregistrée à l’intérieur du délai de validité du permis.
Les travaux de construction doivent être débutés à l’intérieur d’un délai de 2 ans suivant l’entrée en vigueur du présent règlement.
Un projet intégré dûment autorisé avant l’entrée en vigueur du présent règlement et dont les travaux de construction ont débutés peut être réalisé conformément au plan-image approuvé sous réserve des dispositions du présent article.
Le promoteur d’un projet intégré dont le plan image a été approuvé avant l’entrée en vigueur du présent règlement pour lequel les travaux ont débuté doit déposer une demande de permis de lotissement complète et conforme au plan-image approuvé et visant l’ensemble des lots (cadastre horizontal) des phases subséquentes prévues au plan image autorisé par le Conseil dans un délai de 12 mois suivant l’entrée en vigueur du présent règlement.
Une fois le permis de lotissement obtenu, l’opération cadastrale visant l’ensemble des lots (cadastre horizontal) prévus au projet doit être enregistrée à l’intérieur du délai de validité du permis.
ENTRÉE EN VIGUEUR
Le présent règlement entre en vigueur conformément à la loi.
Signé à Sainte-Adèle, ce 20e jour du mois d’octobre de l’an 2021.
(s) Nadine Brière (s) Audrey Senécal
Nadine Brière Me Audrey Senécal
Mairesse Greffière et directrice des services juridiques
CERTIFICAT D’APPROBATION
En vertu de l’article 357 de la Loi sur les cités et villes :
(s) Nadine Brière (s) Audrey Senécal
Nadine Brière Me Audrey Senécal
Mairesse Greffière et directrice des services juridpiques